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Crowdfunding – FCA Rules

Crowdfunding via Internet wird seit einiger Zeit immer populärer. Auf diese Entwicklung hat die britische Financial Conduct Authority (FCA) hat mit neuen Regelungen zum Betrieb einer Plattform und dem Vertrieb von Crowdfunding-Anlagen reagiert und einige bis anhin unklare Punkte im Zuge dieser Regulierung geklärt. Die neuen Regelungen sind Anfangs April 2014 in Kraft getreten. Wobei bereits vorhandene Crowdfunding -Plattformen eine Übergangsfrist zur Anpassung der neuen Regelungen erhalten. Durch die neuen Regelungen soll der Konsumentenschutz gestärkt werden und ein Fehlverhalten der Plattformen möglichst verhindert werden.

Dabei definiert die FCA Crowdfunding wie folgt:

„Crowdfunding is a way in which people, organisations and businesses, including business start- ups, can raise money through online portals (crowdfunding platforms) to finance or re-finance their activities. Some crowdfunding activity is unregulated, some is regulated and some is exempt from regulation.“

Dabei unterscheidet die FCA zwischen zwei Arten, dem Investieren in Peer-to-Peer Darlehen (Loan-based lending) und dem Investieren in ungelistete Wertschriften (Investment-based lending). Das Spenden basierte Modell (Donation-based) und das Belohnung basierte Modell (Reward-based) wurde nicht reguliert.

Loan-based lending

Plattformen die Darlehen anbieten müssen ein Mindestkapital im Verhältnis zu den ausstehenden Darlehen halten. Des Weiteren müssen sie Vorkehrungen treffen, dass bei einem Konkurs der Plattform die Administration der bestehen Darlehen weiterhin gewährleistet ist.

Die Mindestkapitalanforderung ist wie folgt abgestuft:

„The revised volume-based financial resources requirement calibration is the sum of:

  1. 0.2% of the first £50 million of total value of loaned funds outstanding;
  2. 0.15% of the next £200m of total value of loaned funds outstanding;
  3. 0.1% of the next £250m of total value of loaned funds outstanding; and
  4. 0.05% of any remaining balance of total value of loaned funds outstanding above £500m.“

Investment-based

Da es sich bei ungelisteten Wertpapieren aufgrund der Illiquidität und den oft begrenzten Information um Risikoinvestment handelt, dürfen solche nur bestimmten Investoren angeboten werden. Es muss sich dabei entweder um High-Net-Worth Individuals oder um erfahrene Risikoinvestoren (Business Angels, Leute aus der Venture Capital Branche, etc.) handeln. Daneben dürfen aber auch Personen in solche Anlagen investieren, wenn sie durch qualifizierte Finanzberater beraten wurden oder einen „Appropriateness test“ bestanden haben, der belegt dass sie die Erfahrung und das Wissen haben, um die mit solchen Investments verbunden Risiken entsprechend einzuschätzen. Bei dieser zweiten Kategorie von Investoren dürfen die Investments aber nicht mehr als 10% ihrer Net-Assets (Häuser und Pensionskasse ausgeschlossen) ausmachen. Ein „appropriateness test“ kann durch die Plattformen selbst durchgeführt bspw. in Rahmen der Registrierung erfolgen.

Im Ergebnis stellen die Regelungen der FCA m.E. einen interessanten Ansatz dar wie man das Crowdfunding regulieren kann. Des Weiteren lehnen sich die Regelungen an den JOBS Act der USA an, welcher für das Crowdfunding in den USA massgebend ist.

EU

Auf europäischer Ebene bestehen bis anhin noch keine speziellen Regelen zum Crowdfunding. Die Europäische Kommission hat jedoch eine öffentliche Konsultation zum Crowdfunding durchgeführt und prüft zurzeit weitere Massnahmen. Die Zusammenfassung der Ergebnisse findet man hier:

– Summary – Responses to the public Consultation on Crowdfunding in the EU

– Ergebnisse der einzelnen Fragen

Die USA dehnen ihre Staatsgewalt weiter aus – Datensicherheit und Privatsphäre ade

Ein US Richter hat eine Beschwerde gegen einen Durchsuchungsbefehl abgewiesen, der Microsoft verpflichtet E-Mail und weitere Daten herauszugeben, die ausschliesslich in Irland und nicht in den USA gespeichert sind. Die Gewalt der Strafverfolgungsbehörde beschränkt sich eigentlich auf das eigene Staatsgebiet. Bei physischen Durchsuchungen ist das Territorialprinzip auch weiterhin unbestritten. Bei digitalen Daten scheint das Prinzip aber nicht zu gelten. Firmen mit einer Präsenz in USA können zur Herausgabe von Daten gezwungen werden, obwohl die Daten in einem anderen Land gespeichert sind. Unter anderem hat der Richter seine Entscheidung folgendermassen begründet:

„the burden on the government would be substantial, and law enforcement efforts would be seriously impeded.“

Bereits heute ist die internationale Rechtshilfe in Strafsachen mit verschiedenen Abkommen geregelt, weshalb für digitale Daten das Verfahren soviel schwerer sein soll, ist für mich daher nicht nachvollziehbar. Bei physischen Durchsuchungen ist die internationale Rechtshilfe ja möglich. Auf der anderen Seite wird es für Betroffene schwerer sich gegen die Herausgabe von Daten zu wehren, da man sich in den USA und nicht mehr „zuhause“ dagegen wehren muss.

Es handelt sich vorliegend jedoch lediglich um ein erstes Urteil und der Rechtsweg ist noch nicht ausgeschöpft. Gemäss Stellungnahme von Microsoft wird der Entscheid wahrscheinlich angefochten.

Braucht UBER eine Taxibewilligung in Zürich

Mit der einstweiligen Verfügung des Landgerichts Berlin ist UBER an einem weiteren Ort mit starkem Gegenwind konfrontiert. Wobei es sich erst um eine einstweilige Verfügung und noch nicht um ein definitives Urteil handelt (Aktenzeichen 15 O 43/14) und somit nicht wie in Belgien um ein definitives Verbot (Antwort von UBER Berlin zur Verfügung). In Belgien wurde nach meinem Wissen jedoch bis anhin nur UBERpop (Vermittlung von Privatfahrern) und nicht das klassische UBER verboten. Es fühlen sich vor allem lokale Taxiunternehmen durch die neuen Geschäftsmodelle von UBER und deren Konkurrenz bedroht. So operieren all diese Dienste ohne eine Taxilizenz und befolgen daher nicht die gleichen Regeln wie Taxifahrer.

In Zürich ist UBER mittlerweile seit fast einem Jahr aktiv. Bis anhin ist mir noch nicht bekannt, dass in der Schweiz ebenfalls ein Verfahren angehoben wurde um UBER zu verbieten. Trotzdem ist in der Schweiz die Rechtslage nicht klar. Im Kanton Zürich ist bis jetzt das Gemeinwesen befugt das Taxiwesen eigenständig zu regeln (vgl. Urteil BGer 2C_940/2010 E. 2.1). Zurzeit wird im Zürcher Kantonsrat über eine kantonale Regelung diskutiert. Bis dahin ist auf die Taxiverordnung der Stadt Zürich abzustellen. Es stellt sich nun die Frage ob die Taxiverordnung auf ein Geschäftsmodell wie UBER  es betreibt überhaupt Anwendung findet.

Art. 1 Taxiverordnung Begriff

Das Taxi ist ein Personenwagen, der ohne Fahrplan oder Linienführung dem gewerbsmässigen Transport von Personen und Waren gegen ein in der Tarifordnung festgesetztes Entgelt dient. Die zuständigen Behörden anerkennen die nützliche und not- wendige Funktion der Taxis als Transportmittel im Interesse der Allgemeinheit

Für das Darunterfallen spricht, dass ein gewerbsmässiger Transport von Personen stattfindet, wobei ebenfalls nach Tarifen abgerechnet wird und die UBER APP die Funktionen des Taxameters übernimmt. Wie bei einer Taxifahrt wird das Ziel erst beim Einsteigen bekannt gegeben. Im Gegensatz zum klassischen Limousinenservice steht der Zielort und der Endpreis bei der Buchung noch nicht fest. Die UBER Fahrer nutzen zwar keine Taxistandplätze trotzdem ist ihr Verhalten mit einem Taxi vergleichbar. Sie kehren nach einer Fahrt nicht an ihren Geschäftssitz zurück sondern warten im Stadtgebiet auf neue Aufträge bzw. Kunden. Die Kunden sehen die Standorte nur in der APP inkl. Zeitangabe, es macht daher keinen grossen Unterschied mehr, ob sie an einem Taxistand stehen würden oder sonst irgendwo in der Stadt.

Dagegen spricht, dass ein UBER Fahrer Fahrgäste nur auf Bestellung aufnimmt. Er benutzt keine Taxistandplätze, hat kein Taxischild und nimmt keine Gäste ohne Bestellung von der Strasse auf. Es handelt sich somit immer um einen zum Voraus vereinbarten und bestellten Auftrag, wie es ein klassischer Limousinenservice auch anbietet. Dass dabei die Buchung äusserst kurzfristig erfolgt und nicht eine längere Zeit im Voraus gebucht wird, darf an sich keinen Unterschied machen. Ebenso macht es für den Besteller keinen Unterschied ob der Fahrer vom Geschäftssitz oder irgendwo in der Stadt nach erhalt des Auftrags losfährt. Bereits heute dürfen „Landtaxis“ auch ohne städtische Bewilligung auf Bestellung Gäste in die Stadt führen oder abholen (vgl. Urteil BGer 2C_940/2010 E. 5ff.). Würde man die Personenbeförderung ausschliesslich den Stadttaxis vorbehalten, würde dies ein Verstoss gegen das Binnenmarktgesetz und die wirtschaftliche Freiheit darstellen.

Es bestehen somit gute Gründe für und gegen die Unterstellung unter die Taxiverordnung. Die Rechtslage bleibt daher im Moment unklar. Da es sich bei UBERpop jedoch um Privatfahrer handelt fällt eine behördliche Kontrolle ganz weg. Ein solcher Dienst wäre daher wohl auch in der Schweiz nicht zulässig. Denn „wer zweimal oder öfter innert 16 Tagen Personen transportiert und dabei einen Gewinn erzielt, gilt als berufsmässiger Fahrer. Dieser braucht einen speziellen Ausweis; das Auto einen Fahrtenschreiber und eine spezielle Zulassung (vgl. NZZ am Sonntag, vom 01.06.2014, Seite 33).“

Mit der Annahme der Motion betreffend die „Kantonale Regulierung für liberalisierten Taximarkt“ wurde der Regierungsrat des Kantons Zürich Anfangs April mit der Ausarbeitung einer kantonalen Gesetzesvorlage beauftragt. Es besteht damit die Möglichkeit im Rahmen dieser Gesetzesvorlage auch Klarheit betreffend Diensten wie UBER sie anbietet zu schaffen. Es ist zu hoffen, dass die Gelegenheit genutzt wird, um die Chancen und Probleme dieser neuen Dienste zu diskutieren und falls nötig zu regeln.

Kommentar zum NZZ am Sonntag Artikel: Schnüffelei im Kampf gegen Raubkopierer

Link NZZ am Sonntag Artikel

Der Bericht der Arbeitsgruppe des Bundes fordert Warnhinweise oder gar die Sperrung von entsprechenden Piratenseiten. Solange das private Herunterladen von Musik und Filmen weiterhin legal ist, gibt es eigentlich keinen Grund den Zugang zu diesen Seiten zu sperren. Eine Zensur scheint mir so oder so der falsche Weg zu sein aber da sowieso primär die Film- und Musikindustrie in dieser Arbeitsgruppe involviert gewesen scheint, ist das Ergebnis auch kein Wunder. Am liebsten wäre dieser Interessengruppe sowieso eine Verschärfung des Schweizer Urheberrechts. Sie haben sich wohl immer noch nicht mit der neuen Tatsache abgefunden, dass eine Eingrenzung der Inhalte auf geografische Gebiete nicht mehr zeitgemäss ist. Heute habe ich weder die Möglichkeit legal Netflix zu abonnieren oder mir z.B. die aktuellen amerikanischen Fernsehserien in Originalsprache online anzuschauen. Solange sich dieses nicht ändert, bleibt eigentlich gar keine andere Möglichkeit, als auf illegale Seiten auszuweichen.

Nicht umsonst untersucht Netflix vor einem Markteintritt welche Filme illegal in dem entsprechenden Land am meisten konsumierten werden. Nach einem erfolgreichen Markeintritt geht denn auch die Piraterie zurück. Das zeigt, dass wenn man bessere Alternativen schafft, sind viele Konsumenten auch bereit einen fairen Preis für Inhalte zu bezahlen. Das Urheberrecht sollte deshalb nicht verschärft werden, es ist vielmehr notwendig das Urheberrecht so auszugestalten, dass eine schnelle weltweite Verbreitung der Inhalte möglich wird.

Was passieren würden, wenn die Vorschläge umgesetzt würden, lässt sich am Beispiel UK sehr schön veranschaulichen, denn dort wurde genau das getan.  

Ärger mit dem Vermieter, wenn er seine Wohnung auf AirBnB findet

Gemäss zwei Artikeln des Tagesanzeigers haben nun die ersten Verwaltungen auf das Vermieten von Wohnungen via AirBnB reagiert. In Bern wurde einer Person gekündigt, weil er den Vermieter nicht über die Untervermietung informierte und in Zürich kontrolliert die erste Verwaltung, ob ihre Wohnungen auf AirBnB zu finden sind. Falls ja, folgt eine Kündigungsandrohung. Die Verwaltung will sicherstellen, dass sie weiss welche Wohnungen untervermietet bzw. auf AirBnB zu finden sind, zu welchen Konditionen und an wen sie vermietet werden. Gerade der letzte Punkt macht die ganze Sache ziemlich mühsam. Der Mieterverband hält diesen Punkt zwar für übertrieben, gibt aber zu, dass streng genommen auch der Name des Untermieters jedes Mal gemeldet werden muss.

Bis anhin wurde meines Wissens noch nicht gerichtlich geklärt, ob es sich bei der Vermietung via AirBnB um eine Untervermietung im klassischen Sinne handelt. Will man nicht der erste sein bzw. eine Kündigung riskieren, sollte der Vermieter/ Verwaltung vorgängig informiert werden. Diskussionen dürfte es dabei vor allem auch bei dem verlangten Preis pro Nacht geben, da als Mieter mit einer Mietwohnung kein Gewinn erwirtschaftet werden darf.

Für Nutzer von AirBnB kann dies Vor- und Nachteil sein. Der Preis für eine Übernachtung kann bei gemieteten Wohnungen nicht beliebig erhöht werden, ein günstiger Preis bleibt sicher. Für einen Mieter könnte es dadurch aber unattraktiv werden seine Wohnung überhaupt zu vermieten, was wiederum das Angebot schmälern würde.

Hier noch mein früherer Eintrag zu diesem Thema.

Links der Woche #5

Links der Woche #4

Muss das tageweise Vermieten seiner Wohnung dem Vermieter mitgeteilt werden?

Die Share-Economy ist schon etwas Tolles. Damit kann sich heute jeder ganz einfach einen kleinen Nebenverdienst erarbeiten und seine Lebenshaltungskosten reduzieren. Mit dem Gesparten leistet man sich vielleicht dann selbst einen Urlaub und bucht sich dafür bei AirBnB, 9flatsHouseTrip oder gloveler selbst eine hippe Unterkunft bei einer Privatperson, welche einem gleich noch ein paar Insidertipps liefert. Vielleicht geht das Ersparte aber für einen Einkaufsbummel in Zürich drauf, natürlich wird dafür ein Mobility Auto reserviert oder für das eigene Auto via park-it  oder parku stressfrei ein Parkplatz für den Tag gemietet.

Doch haben nicht unbedingt alle Freude an diesen neuen Angeboten, und nur weil es gerade hipp ist, kann nicht auf die Einhaltung gewisser Regeln verzichtet werden. So regt sich denn auch bereits ein gewisser Widerstand oder zumindest werden auch diese Formen reglementiert. So hat Hamburg für private Wohnungsvermieter bereits Regeln geschaffen, es wird befürchtet, dass der sowieso schon knappe Mietwohnungsraum in  der Stadt Hamburg noch knapper würde. Ebenso  überlegt sich die autofeindliche Stadt Zürich die kurzeitige Vermietung von privaten Parkplätzen zu regulieren.

Jedoch gilt es nicht nur verwaltungsrechtliche Vorgaben einzuhalten sondern auch die privatrechtlichen.  Es ist davon auszugehen, dass die meisten Nutzer von Sharing-Plattformen nicht selber  Eigentümer der  Wohnung oder des Parkplatzes sind, sondern Mieter. Es stellt sich deshalb die Frage, ob das kurzfristige Vermieten der Wohnung oder des Parkplatzes eine Form der Untermiete darstellt. Art. 262 des Obligationenrechts regelt die Untermiete für alle Arten von Mietverträgen in der Schweiz. Die Untermiete ist jedoch nicht gesetzlich definiert, kann aber aus den mietrechtlichen Bestimmungen abgeleitet werden. Zwingend ist, dass die Miete entgeltlich erfolgt, was vorliegend immer der Fall sein wird. Zwingend ist auch das Einholen der Erlaubnis beim Vermieter. Der Vermieter darf das Untervermieten nur verweigern, wenn eine der vier Verweigerungsgründe gemäss Art. 262 Abs. 2 lit. a, b oder c bzw. Abs 3 OR vorliegt. Die Vermietung der Wohnung als „Hotelzimmer“ oder des Parkplatzes als „Kurzzeitparkplatz“ befindet sich aufgrund der kurzen Dauer in einer rechtlichen Grauzone. Nachfolgend wird aber davon ausgegangen, dass die Untermiete auf diese Verhältnisse anwendbar ist. Weder aus dem Gesetz, der Lehre oder der Rechtssprechung ist eine Mindestdauer für eine Untermiete ersichtlich. Gegen die Untermiete könnte jedoch der ständige Wechsel der Gäste sprechen. Der Mieter hat dem Vermieter auf Verlangen die wesentlichen Bedingungen des Untermietvertrags offenzulegen. Dazu gehören der Mietzins, der Verwendungszweck, die Dauer der Untermiete, die genau vermietete Fläche/Räume aber auch die Person des Untermieters. Da der Vermieter die Personen noch nicht kennt, kann er diese dem Untermieter auch nicht mitteilen. Alternativ muss sicherlich mitgeteilt werden auf welcher Plattform das Objekt angeboten wird. Der Vermieter kann jedoch eine pauschale Genehmigung abgeben und die Untervermietung in einem gewissen Rahmen generell erlauben, d.h. darauf zu verzichten die genaue Person des Untermieters zu kennen. Die Mitteilung jedes Gastes an den Vermieter wäre dagegen völlig unpraktikabel.

Weiter dürfen die Bedingungen der Untermiete im Verhältnis zur Hauptmiete nicht missbräuchlich sein. Am meisten Anlass zu Diskussionen gibt sicherlich der verlangte Mietpreis. Da der Vermieter regelmässig keine erheblichen Eigenleistungen erbringt, ist vor allem ein übermässiger Gewinn des Untervermieters auszuschliessen. Ein pauschaler Zuschlag zur Hauptmiete, ab wann eine Untermiete als unzulässig zu betrachten ist existiert jedoch nicht. Es ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Bei der Vermietung der Wohnung als Unterkunft ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung oder das Zimmer meist nicht den ganzen Monat vermietet werden. Die Unterkunft wird möbliert vermietet, allenfalls sogar mit Internetzugang und am Ende ist eine Reinigung inbegriffen. Ebenso sind ein administrativer Aufwand und die Abgaben an die Plattformen für die Abwicklung zu berücksichtigen. Ein Aufschlag ist deshalb durchaus gerechtfertigt und ein nicht übermässiger Gewinn zulässig (vgl. BGE 119 II 353).

Der am weitesten gefasste Verweigerungsgrund ist die Verweigerung aufgrund eines wesentlichen Nachteils. „Als wesentlicher Nachteil der Untermiete für den Vermieter hat all das zu gelten, was entweder den Bestimmungen des Hauptmietvertrages widerspricht oder aber in objektiver wie in subjektiver Hinsicht eine relative Benachteiligung des Vermieters oder der Mietsache nach sich zieht (SVIT Kommentar Art. 262 N 21).“ Dabei steht der Verwendungszweck der Mietsache im Vordergrund. „Abzustellen ist somit in erster Linie stets auf den Hauptmietvertrag vereinbarten Gebrauchszweck und auf die im Hauptvertrag vereinbarten Gebrauchsmodalitäten. Dort wo, es an Vereinbarungen im Hauptmietvertrag fehlt, ist auf den üblichen Gebrauch zurückzuführen (ZK-Kommentar Art. 262, N 45).“ Über die Ausgestaltung des Hauptmietvertrags ist der Vermieter somit in der Lage den Verwendungszweck der Mietsache einzuschränken. Bei einer Wohnungsmiete kann er zum Beispiel die Anzahl der Benutzer restriktiv vorschreiben (höchstens 5 Personen, davon höchstens 3 Kinder, keine Haustiere, etc.). Bei Geschäftsimmobilien kann er das Objekt allenfalls nur zu einem bestimmten Zweck vermieten. Z.B. als Lebensmittelgeschäft, als Arztpraxis oder Anwaltsbüro. Eine Einschränkung auf Tätigkeiten mit einem niedrigen Publikumsverkehr ist ebenfalls zulässig. Von den wesentlichen Nachteilen muss jedoch der Vermieter nicht unbedingt direkt betroffen sein, diese können z.B. auch nur die anderen Mieter in der selben Liegenschaft betreffen. Wird eine Wohnung in einer von überwiegend ruhebedürftigen Pensionären an eine kinderreiche Familie untervermietet, ist der Vermieter nicht direkt betroffen, trotzdem können ihm daraus indirekt wesentliche Nachteile (Lärmklagen der anderen Mieter) entstehen.

Auf die kurzeitige Vermietung bezogen bedeutet dies, dass zuerst geklärt werden muss, ob der Vermieter Einschränkungen im Mietvertrag festgehalten hat. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, sollte eine Überbelegung der Wohnung vermieden werden. D.h. noch zwei Klappsofas im Wohnzimmer aufstellen, um die Wohnung an eine grössere Gruppe vermieten zu können, könnte allenfalls als Überbelegung angesehen werden und sollte vermieden werden, vor allem dann wenn der Hauptvermieter nicht begeistert ist, dass seine Wohnung kurzzeitig untervermietet wird. Oft wird der Vermieter wohl vielfach erst auf Reklamationen reagieren bzw. reagieren müssen. Je nach Mietermix der Liegenschaft gilt es deshalb im Einzelfall abzuschätzen an wen man die Wohnung genau vermieten möchte, um Reklamationen der Nachbarn möglichst zu vermeiden. Z. B. Wohnen sonst nur Rentner in der Liegenschaft, sollte die Wohnung nicht unbedingt an eine Gruppe Jugendliche vermietet werden. Bzw. sollte die Wohnung bereits entsprechend beworben werden.

Heikel könnte auch das Untervermieten von Parkplätzen sein, da vor allem bei Wohnliegenschaften kein übermässiger Publikumsverkehr gewollt ist. Die Parkplätze sind für Anwohner gedacht und nicht für ein ständiges kommen und gehen. Dem kann jedoch entgegengewirkt werden, wenn der Parkplatz allenfalls nicht so oft wie vielleicht möglich untervermietet wird und so der Mehrverkehr in einem erträglichen Mass gehalten wird. Bei Geschäftsparkplätzen die evtl. noch zusammen mit Büros vermietet wurden, die keinen hohen Publikumsverkehr aufweisen sollen, kann ein Untervermieten problematisch sein und evtl. sogar die Zustimmung verweigert werden. Eine Verweigerung aufgrund zu hohem Publikumsverkehr ohne vorgängige vertragliche Vereinbarung, wäre nur zulässig, wenn dadurch die Nachbarn wesentlich gestört würden. Was durch den Vermieter zu belegen wäre. Auch kann sich der Vermieter nicht ohne Vertragsänderung darauf berufen, dass er sich allgemein für möglichst wenig Autoverkehr einsetzt und darum ein Untervermieten nicht erlaubt, so wie es bspw. die Stadt Zürich angedeutet hat.

Konsequenzen

Holt der Mieter vor der Untervermietung keine Genehmigung bei seinem Vermieter ein, so stellt dies eine Vertragsverletzung dar. „Diese Vertragsverletzung kann der Vermieter einerseits mit einer ordentlichen Kündigung sanktionieren. Anderseits kann der Vermieter sobald er von einer unbewilligten Untermiete Kenntnis erhält ohne schriftliche Abmahnung (da i.S.v. Art. 108 Ziff. 1 OR überflüssig) gestützt auf Art. 275f OR ausserordentlich kündigen, und zwar selbst dann, wenn er keinen Verweigerungsgrund anzurufen in der Lage ist (SVIT Kommentar Art. 262 N 32).“

„Bei einer Untervermietung trotz begründeter Verweigerung kann der Vermieter gleich wie bei einer unbewilligten Untermiete vorgehen und das Mietverhältnis entweder ordentlich oder ausserordentlich kündigen, nebst dem Anspruch auf volle Schadloshaltung. Ist die Verweigerung allerdings zu Unrecht erfolgt, ist die Kündigung missbräuchlich (SVIT Kommentar Art. 262 N 33; vgl. BGer Urteil 4C.155/2000 vom 30. August 2000).“ Des Weiteren kann er nach neurer Rechtssprechung sogar den dadurch erzielten Gewinn herausverlangen (vgl. BGE 126 III 69 E.2c und 129 III 422 E.4).

Tips zum richtigen Vorgehen:

  • Mietvertrag auf Einschränkungen überprüfen.
  • Direkte Nachbarschaft auf Probleme prüfen.
  • Den Vermieter informieren und um schriftliche Genehmigung bitten.
  • Bei Ablehnung eine Begründung verlangen.
  • Erst bei Zustimmung das Angebot auf einer der Plattformen publizieren, allenfalls unter Berücksichtigung vereinbarter Einschränkungen.

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